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■ 王丽新
近日 ，商业不动产公募REITs（不动产投资信托基金）市场迎来两项重要进展。招商积余公告称 ，公司联合控股股东招商蛇口旗下主体申报的商业不动产REIT，已于9月20日获 *** 准予注册批复 ，深交所同步出具上市及挂牌 *** 无异议函；9月19日 ，广发新世界封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“广发新世界商业不动产REIT”）更新为“已受理”状态 。该REIT为港资首单商业不动产REIT 。
近来 ，商业不动产REITs正稳步扩容。戴德梁行监测数据显示 ，截至2026年9月20日 ，沪深交易所累计受理30只商业不动产REITs申报产品，预计募集总规模超950亿元；已有5只REITs上市 ，合计募集资金约232亿元 ，发行溢价率区间为6%—10% 。
回顾公募REITs发展历程，早期产品主要聚焦产业园、保障性租赁住房 、交通能源等基础设施类资产 。商业不动产REITs试点落地后，资产品类拓展至购物中心 、写字楼、酒店 、奥特莱斯等经营性商业物业 ，补齐了不动产权益化融资的重要拼图。同时 ，本次广发新世界商业不动产REIT由港资主体新世界发展有限公司主导，这意味着REITs市场参与者越来越多元 。
商业不动产REITs正激活存量资产价值 ，改变行业经营逻辑 。长期以来 ，商业地产饱受资金沉淀规模大 、资产周转慢的困扰。购物中心、写字楼等持有性商业不动产占用大量资金，持续推高企业杠杆率 ，叠加市场下行带来的资产贬值 ，房企变现渠道有限，加重其资金压力 。商业不动产REITs作为权益型工具 ，为企业打通了存量资产的退出通道 。企业将成熟且具备稳定租金收益的商业资产置入REITs ，能够回笼资金，优化资产负债表。
更深层的变化在于 ，这一工具正在推动行业底层商业模式发生转变 。资产价值不再绑定土地增值预期 ，而是由出租率 、租金水平 、运营管理能力等真实经营指标决定 。企业融资也从主体信用转向资产信用，资产本身现金流情况取代企业主体背书。同时，这也倒逼房企从单纯的开发建设者转向资产运营管理者 ，构建“轻重并举 ”的业务矩阵。回收资金既可用于存量物业改造升级 ，也可投向城市更新、保障性住房等领域，实现资金良性循环 ，降低行业对传统信贷融资的依赖 。
据中泰证券测算 ，商业不动产REITs潜在盘活空间在8000亿元至15000亿元 。相较于这一规模，当前商业不动产REITs的渗透率还很低 ，仍处于初期阶段 ，未来增长潜力巨大。随着发行常态化，具备持续运营能力的优质资产有望陆续进入申报队列 。当然 ，扩容不等于无门槛放开 。商业不动产REITs对底层资产现金流 、运营稳定性 、权属清晰程度均设有严格标准。
但也要清醒地看到 ，想要打开更多存量资产的申报空间，底层资产项目土地年限约束有待破解 。比如 ，商业用地法定出让年限仅40年 ，扣除开发建设周期后剩余年限大幅缩短 。土地剩余年限较短的资产，整体估值低，资本化率同步抬升 ，这是部分优质资产难以达到REITs发行条件的原因之一。好在当前已有多地着手为短年限资产延长收益期限提供政策支撑 。如此一来 ，具备续期经济价值（取决于新增估值与土地续期成本的差值）的优质资产，可以将续期与REITs发行相结合 ，兑现资产增值 。
展望未来 ，随着制度持续完善，商业不动产REITs有望持续发挥资本纽带作用 ，让更多优质存量资产实现专业化长效运营 ，推动房地产行业迈向高质量发展新阶段。
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评论列表（4条）
我是德化号的签约作者“德化”！
希望本篇文章《今日视点：商业不动产REITs市场空间可期》能对你有所帮助！
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